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1.3 Como e quando o comprador passa a ser o dono do
imóvel
A forma de
aquisição da propriedade, por meio de compra e venda, é feita pelo registro[1] do título de
aquisição no cartório imobiliário. Portanto, não é proprietário o indivíduo que
não efetuou o registro do título na matrícula do imóvel. O novo Código Civil,
em seu art. 1.245, é claro a esse respeito:
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro
do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a
ser havido como dono do imóvel.”
Que
“título” é esse? Título é o documento que a lei considera hábil para, ao
ser registrado no cartório imobiliário, efetivar a transferência da propriedade
do bem imóvel. No caso da compra e venda, como regra geral, será uma escritura
pública.
Escritura
pública é um documento que pode ser produzido em qualquer cartório de notas
(tabelionato), por um agente público, que é a pessoa devidamente autorizada
pelo Poder Público a exercer essa função, ou em um consulado brasileiro no
exterior (art. 221, I, da Lei no 6.015/73). Instrumento particular, ao
contrário, é elaborado por qualquer pessoa que não tenha essa função pública.
Existem
hipóteses que a legislação permite que ocorra a aquisição da propriedade do
imóvel por meio do registro de um instrumento particular. Vejamos,
rapidamente, algumas dessas hipóteses:
• compra
de imóvel com valor igual ou inferior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente
no país, a teor do art. 108 do novo Código Civil;[2]
• contrato
celebrado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, a teor do art. 61, § 5o, da Lei no 4.380, de 21-8-1964, incluído pela Lei no 5.049, de 29-6-1966;
• contrato
de alienação fiduciária, a teor do art. 38 da Lei no 9.514, de
20-11-1997;
• contrato
de alienação de imóveis funcionais da União situados no Distrito Federal, nos
termos do art. 2o, V, da Lei no 8.025, de
12-4-1990;
• contrato
celebrado no âmbito de loteamentos populares,[3] previstos na Lei
no 9.785, de 29-1-1999;
• aquisição
de imóvel por meio de consórcio regido pela Lei nº 11.795, de 8-10-2008 (art.
45, parágrafo único).[4]
A Lei não diz, mas é razoável entender que essa possibilidade de utilização do
instrumento particular somente se aplica na hipótese em que há aquisição de
imóvel previamente especificado (art. 12)[5]
feita pela administradora de consórcios (art. 5º), e não na hipótese em que o
consorciado obtém uma carta de crédito e adquire imóvel de sua escolha (arts. 14,
22 e 24).[6]
Os
populares compromissos ou promessas de compra e venda também podem ser
celebrados por instrumento particular e, embora possam ser registrados (em
certos casos) e confiram importantes direitos ao comprador, não transferem a
propriedade do imóvel, como veremos no Capítulo 8.
Também pode
ser registrada a certidão expedida pela Junta Comercial quando ocorrer
incorporação de imóvel para formação de capital social em sociedade empresária,
de acordo com o art. 64 da Lei no 8.934, de 18-11-1994. Na linguagem popular,
é a hipótese em que a pessoa “entra com bens em uma empresa”. Note-se que não é
o contrato social ou mesmo um instrumento particular de transferência do imóvel
que será registrado no cartório imobiliário: a Lei prevê que o contrato social
ou sua alteração será registrado na Junta Comercial[7]
e, feito isso, a Junta Comercial expedirá uma certidão do registro do contrato
social, que será registrada no cartório imobiliário para efetivar a
transferência da propriedade do imóvel para a sociedade.
No título
(seja ele qual for) deve constar a causa do negócio jurídico (se é uma
compra e venda, uma doação, uma permuta etc.). Além disso, deve, por óbvio, bem
descrever o imóvel, pois é com base nesse título que será feito o registro,
razão pela qual ele deve ser perfeito, sob pena de o Oficial recusar o
registro. Ocorre que para o título ser registrado, sua descrição deverá ser
coincidente com a existente no registro de imóveis, a teor do art. 225 da Lei no 6.015/73.
No tocante
a imóveis urbanos, a descrição e a caracterização do imóvel na escritura
pública são dispensadas pelo art. 2o da Lei no 7.433, de
18-12-85, desde que esses elementos já constem da certidão do imóvel
(popularmente conhecida como “certidão de ônus reais”) que deve ser apresentada
ao tabelião. Nessa hipótese, de acordo com o § 1o desse
mesmo art. 2o, a escritura consignará exclusivamente o número do registro ou
matrícula no Registro de Imóveis, sua completa localização, logradouro, número,
bairro, cidade, Estado e a apresentação do documento comprobatório do pagamento
do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais, de feitos
ajuizados e de ônus reais.
Algumas
normas administrativas estaduais exigem que conste expressamente da escritura
pública ou do compromisso particular de compra e venda a inexistência de ônus
reais.[8] É
preciso que o comprador confronte o que consta a esse respeito na certidão do
imóvel e na escritura, pois, se houver divergência, o cartório de registro de
imóveis deverá recusar o registro.
Nessa mesma
medida, se da escritura constar a existência de atos ou fatos que não estão
registrados ou averbados na matrícula, muito provavelmente o cartório
imobiliário irá recusar seu registro. Exemplo: se na escritura existe a compra
e venda de uma casa, mas no cartório imobiliário só existe a matrícula do
terreno, sem a averbação da construção da casa, o oficial do cartório
imobiliário poderá recusar o registro.
É
importante notar que um título somente pode ser registrado se o imóvel estiver
matriculado ou registrado em nome do outorgante, a teor do que dispõe o art.
195 da Lei no 6.015/73, que positiva o princípio da continuidade dos registros
de imóveis. Assim, deverá o título de aquisição do vendedor estar devidamente
registrado para que possa o comprador registrar o seu. O objetivo da adoção do princípio
da continuidade é impedir que aquele que, perante o registro imobiliário,
não é o proprietário, possa vender o imóvel. Há, porém, exceções ao princípio
da continuidade (exemplo: usucapião).
De qualquer
modo, é interessante notar que não é inédita a hipótese em que o cartório de
registro de imóveis, por erro, registra um título sem observância do art. 195
da Lei no 6.015/73... Esse registro, embora viole o art. 195, será
plenamente eficaz em razão do disposto no art. 252 da Lei no 6.015/73,[9] até que seja
formalmente cancelado por meio de averbação (arts. 248, 249 e 250 da Lei
no 6.015/73). Esse cancelamento deverá ocorrer, por ofensa ao princípio da
continuidade, por ato de ofício do Oficial imobiliário que constatar o erro ou
a pedido da parte interessada.[10]
Para poder
ser registrada, a escritura pública deverá conter, além do nome completo do
comprador, do vendedor e dos respectivos cônjuges, suas qualificações
(endereço, nacionalidade, estado civil e regime de bens, profissão, número do
registro geral da cédula de identidade, número de inscrição como contribuinte
no Ministério da Fazenda e filiação).
Para lavrar
a escritura pública, será necessário levar ao tabelião cópias das cédulas de
identidade, do CPF e das certidões de casamento dos contraentes, além da
certidão de propriedade do imóvel, expedida pelo Cartório competente, com menos
de 30 (trinta) dias[11] entre
o dia da expedição e o da lavratura.
Para o
cálculo das taxas e emolumentos devidos ao tabelião como pagamento por suas
atividades, será levado em conta o valor venal do imóvel. Assim, será
necessário apresentar o documento enviado pela prefeitura referente ao IPTU.
Deverá
constar da escritura pública o valor verdadeiro do negócio. Não deve o
comprador (nem o vendedor) deixar-se seduzir pela ilícita possibilidade de
fazer constar na escritura pública um preço inferior ao verdadeiro para fins de
pagar menos ITBI (ver item 7.2) ou emolumentos, por várias razões, entre as
quais destacamos: (1) constitui crime tipificado pelo art. 2o, I, da Lei no 8.137/90; (2) um vendedor de má-fé poderá
alegar que o negócio foi viciado por lesão e pedir sua anulação ou a
“complementação” do preço que constou na escritura e o valor de mercado do
imóvel, de acordo com o art. 157 do novo Código Civil;[12]
(3) na hipótese de imóvel locado, preenchidos os requisitos do art. 33 da Lei no 8.245/91, o locatário poderá tomar o imóvel para si, pagando menos do
que ele realmente vale, ficando a aquisição por parte do comprador invalidada;
(4) poderá ensejar pagamento de Imposto de Renda por ocasião da revenda do
imóvel, incidente sobre a diferença entre o valor de compra e de revenda,
conforme dispuser a legislação nesse momento; (5) poderá o baixo valor ser
usado como elemento para demonstrar que houve conluio entre o vendedor e comprador
nos casos de fraude contra credores e fraude à execução, conforme seções 3.3 e
3.4; (6) no caso de o vendedor ser uma pessoa jurídica incorretamente
representada, poderá o verdadeiro representante alegar que a venda não foi
válida a teor do art. 47 do novo Código Civil e devolver apenas o valor
constante da escritura.
Caso não se
tenha estabelecido entre as partes quem ficará responsável pelo pagamento das
despesas da escritura, o art. 490 do novo Código Civil estabelece que elas
ficarão a cargo do comprador.
Se o
vendedor for uma empresa, por força do art. 47, I, da Lei no 8.212/91,[13] deverá ser
apresentada a CND (Certidão Negativa de Débito).[14]
Se o vendedor for uma pessoa física que tenha empregados, também deverá ser
apresentada a CND, nos termos do que dispõe o art. 15, parágrafo único, da Lei
no 8.212/91. No Capítulo 5, falaremos em detalhes dessas questões.
Deverão
constar da escritura pública as assinaturas das partes, vale dizer, do(s)
vendedor(es), comprador(es) e respectivos cônjuges, bem como do tabelião que a
tiver lavrado.
Em seguida,
o registro da escritura pública deve ser feito no cartório imobiliário ao qual
o imóvel está vinculado. Deverá, assim, ser levada a escritura pública
original,[15] não servindo
para registro fotocópia autenticada.
Por ocasião
do registro dessa escritura no cartório imobiliário, novamente serão cobrados
emolumentos e taxas com base no valor venal do imóvel, além do ITBI – Imposto
de Transmissão de Bens Imóveis[16] (conhecido como
“SISA”), caso ele não tenha sido pago por ocasião da lavratura da escritura.
Somente com
o registro a propriedade do bem passa do vendedor para o comprador. A simples
assinatura de um instrumento de contrato ou acordo verbal com o vendedor não é
suficiente para que o comprador se torne proprietário, nos termos do art. 1.245
do novo Código Civil.
Assim, se o
comprador não registra a escritura pública, exatamente pelo fato de o vendedor
continuar a ser o proprietário, seus credores poderão pedir que seja o imóvel
penhorado e leiloado para pagamento das dívidas. Além disso, poderá o vendedor,
que é ainda o proprietário, vender novamente o bem para outra pessoa,
outorgando a ela outra escritura de compra e venda.[17]
Sem prejuízo dessas afirmações, vide seção 3.14, na qual são expostas possíveis
defesas do comprador.
Se o imóvel
for rural, deverá ser apresentada certidão negativa do ITR – Imposto
Territorial Rural – dos últimos cinco anos (art. 21 da Lei no 9.393/96), bem como do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (art. 22 da Lei 4.947/66), referente ao Cadastro de Imóveis
Rurais (Lei no 5.868/72), para que possa ser a escritura
registrada.[18] Vide seções
1.11 e 7.6.
Como vimos,
o registro do título no cartório imobiliário é ato, portanto, constitutivo[19] do direito de
propriedade.
Mesmo nos
casos de sucessão, usucapião, acessão, bem como desapropriação, em que a
propriedade decorre de ato diverso do registro (sentença, óbito, posse
prolongada), o registro é indispensável, porque ele representa a proteção
contra atos de alienação, por terceiros de má-fé. Será sempre o registro que
dará a segurança.
Bastante
comum é a crença de pessoas que pensam ser “proprietárias” de um imóvel apenas
porque pagaram ao proprietário determinada quantia e dele receberam algum tipo
de recibo ou contrato. Na verdade, essas pessoas possuem um direito
(obrigacional) contra o proprietário, pois pagaram o preço, mas não possuem um
direito de propriedade sobre o imóvel.
Daí o
famoso brocardo: quem não registra não é dono.
Portanto, proprietário do imóvel é aquele que registra seu título. Se o
comprador pagar o preço, mas não registrar seu título, não será proprietário
até que o faça.
Por essa
razão, uma vez que o comprador esteja de posse de título apto a ser registrado,
aconselha-se a fazê-lo imediatamente.
Muitos
tabeliães providenciam o registro do título para o comprador. Verifique se esse
serviço é feito pelo cartório em que você lavrar a escritura. O usual, nesses
casos, é que o tabelião encaminhe posteriormente ao comprador o título
registrado, com uma certidão do imóvel com esse registro. Caso o comprador não
receba a certidão, deve verificar se o registro ocorreu, sob pena de não
adquirir a propriedade do imóvel.
Por fim, a compra
de um bem imóvel pode ser ad corpus ou
ad mensuram. No primeiro caso (ad corpus), o comprador terá direito de
receber um imóvel determinado, com área (metragem) apenas enunciativa. No
segundo caso (ad mensuram), o
comprador também terá direito a um imóvel determinado, com a diferença que a
área especificada é essencial ao negócio jurídico. Na prática, caso se
verifique que o imóvel tem área inferior à mencionada no título, na aquisição ad corpus o comprador não terá direito à
rescisão, complemento de área, abatimento do preço ou indenização, direitos que
existirão nas aquisições ad mensuram.
A questão está regida pelo art. 500 do novo Código Civil.[20]
Nem sempre
é óbvio identificar se a compra foi feita ad
corpus ou ad mensuram. Pode-se partir
da idéia que as aquisições são feitas ad
corpus, salvo se existir menção contratual ou algum elemento a explicitar
ou indicar o contrário (ex. aquisição de xis
hectares de terra a preço determinado, especialmente se decorrente de
desmembramento),[21]
não apenas em razão do § 3º do art. 500 do novo Código Civil e de nosso sistema
contemplar a especificação de qualquer imóvel a ser adquirido (Lei nº 7.433/75),
mas também porque se presume que o comprador verificou fisicamente o imóvel que
comprou.[22]
Além disso, o ônus da prova é de quem alega, no caso, o comprador que pleiteia
algum dos direitos mencionados.[23] Mas também pode-se defender a tese
oposta, inclusive com base em precedentes judiciais, que existem nos mais
variados sentidos.[24]
Na hipótese de aquisição de coisa futura (ex. aquisição de imóvel na planta) é
fácil sustentar que como a verificação física do imóvel é impossível, a sua
área privativa, descrita no contrato ou no memorial de incorporação, é
essencial ao negócio, razão pela qual somente pode ser ad mensuram. Vide, a esse respeito, as seções 9.4 e 9.11. Para
evitar possíveis discussões, pode ser interessante que o comprador proceda à
medição do imóvel a ser adquirido. De todo modo, é vantajoso para o comprador explicitar
no título que o negócio é feito ad mensuram.
[1] O
art. 168 da Lei no 6.015/73 (Lei
de Registros Públicos) dispôs do seguinte modo: “Art. 168. Na designação
genérica de registro, consideram-se englobadas a inscrição e a transcrição a
que se referem as leis civis.” O antigo Código Civil falava em transcrição.
A despeito de até hoje algumas pessoas ainda utilizarem o
vocábulo transcrição em vez de registro, tendo em vista a lei atual
que cuida da matéria, será o termo registro
utilizado no curso desta obra, exceção feita, evidentemente, às citações de
autores, de leis e julgados que usaram transcrição.
[2] Enunciado nº 289, aprovado na IV Jornada de
Direito Civil, realizada pelo Conselho da Justiça Federal nos dias
[3] “Registro
de imóveis. Dúvida julgada procedente. Registro de compromisso de compra e
venda. Interpretação restritiva do § 6o
do artigo 26 da Lei no 6.766/79.
Dispensa de escritura pública que somente alcança loteamentos populares.
Registro inviável. Recurso improvido” (CSM-SP, Apelação Cível no 201-6/0, Rel. Des. José Mário
Antonio Cardinale, j. em 8-6-2004, DOE
de 13-10-2004).
[4] “Art.
45. O registro e a averbação referentes à aquisição de imóvel por meio do
Sistema de Consórcios serão considerados, para efeito de cálculo de taxas,
emolumentos e custas, como um único ato. Parágrafo único. O contrato de compra
e venda de imóvel por meio do Sistema de Consórcios poderá ser celebrado por
instrumento particular”
[5] “Art.
12. O contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão, poderá ter
como referência bem móvel, imóvel ou serviço de qualquer natureza. Parágrafo
único. O contrato de grupo para a aquisição de bem imóvel poderá estabelecer a
aquisição de imóvel em empreendimento imobiliário.”
[6] “Art.
14. No contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão, devem estar
previstas, de forma clara, as garantias que serão exigidas do consorciado para
utilizar o crédito. (...)”
“Art.
“Art. 24. O crédito a que faz jus o consorciado
contemplado será o valor equivalente ao do bem ou serviço indicado no contrato,
vigente na data da assembléia geral ordinária de contemplação.”
[7] De
acordo com o item 1.2.16.8 da Instrução Normativa DNRC no 98, de 23-12-2003, aplicável às sociedades limitadas, o
contrato social ou sua alteração deverá conter os seguintes dados do imóvel:
descrição, identificação, área, dados relativos à sua titulação e número da
matrícula.
[8] Exemplos:
São Paulo: NSCGJSP, Cap.15, Item 16, d:
“As escrituras relativas a imóveis e direitos a eles relativos devem conter
(...) declaração de que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer
ônus reais, judiciais ou extrajudiciais, e sob pena de responsabilidade civil e
penal sobre a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias,
relativas ao imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo.”
Distrito Federal: Provimento Geral da Corregedoria, art.
233: “Depois de conferidos os elementos que constem de documentos, serão
consignados nas escrituras: (...) IV – indicação da natureza do negócio
jurídico e do seu objeto e, especialmente no caso de imóveis: (...) c)
Declaração de que o imóvel se encontra livre e desembaraçado de quaisquer ônus
reais, judiciais ou extrajudiciais e, caso contrário, especificá-los.”
[9] Diz
a Lei de Registros Públicos: “Art. 252. O registro, enquanto não cancelado,
produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que
o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.”
[10] “Registros
públicos. Ação anulatória de registro imobiliário. Prescrição. 1. As nulidades
de pleno direito invalidam o registro (Lei no
6.015/73, art. 214). Princípio da continuidade. 2. Segundo boa parte da
doutrina, a nulidade, além de insanável, é imprescritível. Conforme precedente
da 3a Turma do STJ, ‘Resultando
provado que a escritura de compra e venda foi forjada, o ato é tido como nulo e
não convalesce pela prescrição’ (REsp-12.511, DJ de 4-11-91)” (STJ, TERCEIRA TURMA, REsp no 89768/RS, DJ
de 21-06-1999, Rel. Min. NILSON NAVES, j. em 04-03-1999).
“Ementa: 1. Não é cabível o registro de citação em ação
real ou pessoal reipersecutória quando os réus não são os titulares de domínio.
Há infringência ao princípio de continuidade. 2. O registro deferido em
infringência ao princípio de continuidade deve ser cancelado
administrativamente” (Recurso CG no
196/89, j. em 3-1-1990. ONEI RAPHAEL – Corregedor Geral da Justiça/SP).
“Ao ser introduzido no nosso registro, o princípio da
continuidade foi cercado de cuidados especiais, traduzidos tanto na
obrigatoriedade da menção do título anterior nos títulos novos como na predisposição
de atos judiciais para sua observância. (...) A par disso, o seu cumprimento
foi prestigiado com toda força pelos tribunais, depois de vencidas as
vacilações iniciais de alguns deles. O Supremo Tribunal Federal acabou também
apoiando o princípio da continuidade com o máximo rigor, quando decidiu ser
inválido o registro de uma carta de adjudicação sem o prévio registro do título
anterior, aquele e este passados na vigência do Código Civil” (CARVALHO,
Afrânio de. Registro de imóveis.
4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997. p. 261).
[11] Com
relação ao momento da expedição da Certidão, ver a seção 1.7, A hipótese na qual ocorre a “dupla venda”.
[12] Enunciado nº 291, aprovado na IV Jornada de
Direito Civil, realizada pelo Conselho da Justiça Federal nos dias
[13] Ver seção
5.3.
[14] Ver,
no Capítulo 3, seção 3.12, Como
verificar a situação do vendedor: solicitar as certidões pessoais.
[15] Nesse
sentido: “As escrituras públicas, os escritos particulares autorizados por lei
e os demais atos não podem ser apresentados por cópias reprográficas, ainda que
autenticadas ou assinadas por Tabelião ou Oficial, de conformidade com o art.
221 da Lei de Registros Públicos” (TJSP, Conselho Superior da Magistratura,
Apelação Cível 10.483-0/1, j. 10-10-89, Revista
de Direito Imobiliário, no
27, p. 144).
[16] Ver
o Capítulo 7, Tributos a pagar.
[17] Essa hipótese é tratada neste Capítulo, na seção
1.7, A hipótese na qual ocorre a
“dupla venda”.
[18] Nesse
sentido: “Registro de Imóveis – Dúvida – Necessidade de apresentação de
certificado de cadastro de imóvel rural, dada esta natureza do bem – Qualificação
negativa mantida. (...) O caso, pois, é negar-se provimento ao recurso, embora
comprovado o pagamento do imposto territorial, mantendo-se a qualificação
negativa feita pelo Oficial, dada a necessária apresentação do certificado de
cadastro de imóvel rural. O registro é uno e a dúvida abrange mais de um
fundamento. Ainda que comprove o apresentador do título estar satisfeita uma
das exigências, remanesce a outra que impede seu registro” (CSMSP, Ap. Cível no 24.587-0/3, Rel. Antônio
[19] Constitutivos
são os atos que modificam, criam ou extinguem direitos. No caso em tela, o
direito de propriedade constitui-se
com o próprio ato de registro do título no cartório imobiliário, ou seja, o
registro é o ato que produz a transferência da propriedade do vendedor para o
comprador.
[20] “Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se
estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e
esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador
terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o
de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. § 1º
Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a
diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada,
ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não
teria realizado o negócio. § 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor
provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao
comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver
o excesso. § 3º Não haverá complemento de área, nem
devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada,
tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não
conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
[21] “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL RURAL. VENDA AD MENSURAM. PROVA. VALOR PAGO A MAIOR. DIFERENÇA
DEVIDA. (...) Na venda ad corpus, a aquisição do bem refere-se a um todo, sendo
a metragem ou área elemento meramente acidental. Se o comprador adquire
determinada área, parte de um imóvel rural, e no contrato existem cláusulas
especificando a extensão da área vendida, bem como o preço por alqueire, a
venda é ad mensuram. O comprador deve ser indenizado pela diferença a menor
encontrada na área do imóvel rural adquirida ad mensuram.” (TJMG, Décima Sétima
Câmara Cível, Apelação Cível nº 503.654-0, Rel. Des. MÁRCIA DE PAOLI BALBINO,
j. em 19/5/2005, DJ de 9/6/2005)
[22] “apelação
cível. compra e venda de área de terras. ad corpus OU AD MENSURAM. A
simples referência contratual à área superficial do imóvel transacionado não
conduz à conclusão de que a venda se deu ad mensuram. É preciso investigar
acerca da real intenção das partes e, considerando que sequer foi estipulado o
preço do hectare, a prova carreada aos autos força levar à conclusão de que
foram as características particulares daquele bem que motivaram a celebração da
avença. Assim, evidente que se está diante de compra e venda ad corpus.” (TJRS,
Décima Sétima Câmara Cível, Apelação
Cível n° 70017299603, Rel. Des. Alzir Felippe Schmitz, j. em 23/08/2007, DJ
3/9/2007)
“Evidencia ser ‘ad corpus’ a aquisição de
propriedade rural em que apenas se menciona a medida da área total em questão como
mera caracterização, sendo de ser considerada como área adquirida aquela
constante das confrontações devidamente descritas no documento respectivo,
mormente se não se menciona o seu preço por medida de extensão.” (TJMG, 16ª
CÂMARA CÍVEL, Apelação Cível n° 1.0701.01.009912-8/001, Rel. Des. OTÁVIO
PORTES, j. em 28/2/2007, DJ 30/3/2007)
“A venda se diz ad
corpus quando a preocupação das partes
é vender e comprar coisa certa e discriminada, na forma que existe
objetivamente, sem que a circunstância de ter uma ou outra extensão constitua
motivo de maior relevo na formação do consentimento. Nesses negócios entende-se
que a referência à medida é meramente enunciativa, tendo por finalidade,
apenas, melhor caracterizar a coisa. Por essa razão, na venda ad corpus não se defere, ao comprador que verificou
não ter o imóvel comprado a medida constante da escritura, qualquer ação contra
o vendedor.” (TJDF, Terceira Turma Cível, Apelação Cível nº 2002.01.1.106930-3, Rel. Des. LÉCIO RESENDE, j.
em 7-11-2005, DJ 2-3-2006)
[23] AÇÃO DE RESSARCIMENTO - VENDA AD MENSURAM -
CONSTITUIÇÃO DA PROVA - ÔNUS DO AUTOR - AUSÊNCIA - IMPROCEDÊNCIA. (...) O
autor, não comprovando tenha, a compra de terreno rural sido ad mensuram,
improcede o pedido de ressarcimento, pela diferença de área encontrada.” (TJMG,
16ª CÂMARA CÍVEL, Apelação Cível nº 1.0261.05.032743-4/001, Rel. Des. JOSÉ
AMANCIO, j. em 22/08/2007, DJ 6/9/2007)
[24] “AÇÃO
EX EMPTO - VENDA AD MENSURAM - ART. 1.136 CC - DIFERENÇA DE ÁREA SUPERIOR A
1/20 DA DIMENSÃO DO IMÓVEL - DENUNCIAÇÃO À LIDE - APELAÇÃO DESPROVIDA.
Aplicação da forma de venda ad mensuram. Escritura que, embora defina o imóvel
vendido como certo, dispõe sobre sua medição, verificando-se uma diferença
superior a 1/20 da extensão total. Direito, in casu, à complementação da área,
ou ao abatimento proporcional do preço, a ser satisfeito pelo vendedor, e
regressivamente, pelo alienante originário, denunciado à lide.” (TJSC, Primeira Câmara Civil, Apelação Cível nº
88.090912-5, Rel. Des. Wilson Augusto do Nascimento, j. em 20/08/2002)