Bruno Mattos e Silva


COMPRA DE IMÓVEIS

ASPECTOS JURÍDICOS, CAUTELAS DEVIDAS, ANÁLISE DE RISCOS


Editora Atlas


Clique aqui ver o índice do livro



Clique aqui para comprar o livro pela internet




1.3 Como e quando o comprador passa a ser o dono do imóvel 

A forma de aquisição da propriedade, por meio de compra e venda, é feita pelo registro[1] do título de aquisição no cartório imobiliário. Portanto, não é proprietário o indivíduo que não efetuou o registro do título na matrícula do imóvel. O novo Código Civil, em seu art. 1.245, é claro a esse respeito:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

Que “título” é esse? Título é o documento que a lei considera hábil para, ao ser registrado no cartório imobiliário, efetivar a transferência da propriedade do bem imóvel. No caso da compra e venda, como regra geral, será uma escritura pública.

Escritura pública é um documento que pode ser produzido em qualquer cartório de notas (tabelionato), por um agente público, que é a pessoa devidamente autorizada pelo Poder Público a exercer essa função, ou em um consulado brasileiro no exterior (art. 221, I, da Lei no 6.015/73). Instrumento particular, ao contrário, é elaborado por qualquer pessoa que não tenha essa função pública.

Existem hipóteses que a legislação permite que ocorra a aquisição da propriedade do imóvel por meio do registro de um instrumento particular. Vejamos, rapidamente, algumas dessas hipóteses:

             compra de imóvel com valor igual ou inferior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, a teor do art. 108 do novo Código Civil;[2]

             contrato celebrado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, a teor do art. 61, § 5o, da Lei no 4.380, de 21-8-1964, incluído pela Lei no 5.049, de 29-6-1966;

             contrato de alienação fiduciária, a teor do art. 38 da Lei no 9.514, de 20-11-1997;

             contrato de alienação de imóveis funcionais da União situados no Distrito Federal, nos termos do art. 2o, V, da Lei no 8.025, de 12-4-1990;

             contrato celebrado no âmbito de loteamentos populares,[3] previstos na Lei no 9.785, de 29-1-1999;

             aquisição de imóvel por meio de consórcio regido pela Lei nº 11.795, de 8-10-2008 (art. 45, parágrafo único).[4] A Lei não diz, mas é razoável entender que essa possibilidade de utilização do instrumento particular somente se aplica na hipótese em que há aquisição de imóvel previamente especificado (art. 12)[5] feita pela administradora de consórcios (art. 5º), e não na hipótese em que o consorciado obtém uma carta de crédito e adquire imóvel de sua escolha (arts. 14, 22 e 24).[6]

 

Os populares compromissos ou promessas de compra e venda também podem ser celebrados por instrumento particular e, embora possam ser registrados (em certos casos) e confiram importantes direitos ao comprador, não transferem a propriedade do imóvel, como veremos no Capítulo 8.

Também pode ser registrada a certidão expedida pela Junta Comercial quando ocorrer incorporação de imóvel para formação de capital social em sociedade empresária, de acordo com o art. 64 da Lei no 8.934, de 18-11-1994. Na linguagem popular, é a hipótese em que a pessoa “entra com bens em uma empresa”. Note-se que não é o contrato social ou mesmo um instrumento particular de transferência do imóvel que será registrado no cartório imobiliário: a Lei prevê que o contrato social ou sua alteração será registrado na Junta Comercial[7] e, feito isso, a Junta Comercial expedirá uma certidão do registro do contrato social, que será registrada no cartório imobiliário para efetivar a transferência da propriedade do imóvel para a sociedade.

No título (seja ele qual for) deve constar a causa do negócio jurídico (se é uma compra e venda, uma doação, uma permuta etc.). Além disso, deve, por óbvio, bem descrever o imóvel, pois é com base nesse título que será feito o registro, razão pela qual ele deve ser perfeito, sob pena de o Oficial recusar o registro. Ocorre que para o título ser registrado, sua descrição deverá ser coincidente com a existente no registro de imóveis, a teor do art. 225 da Lei no 6.015/73.

No tocante a imóveis urbanos, a descrição e a caracterização do imóvel na escritura pública são dispensadas pelo art. 2o da Lei no 7.433, de 18-12-85, desde que esses elementos já constem da certidão do imóvel (popularmente conhecida como “certidão de ônus reais”) que deve ser apresentada ao tabelião. Nessa hipótese, de acordo com o § 1o desse mesmo art. 2o, a escritura consignará exclusivamente o número do registro ou matrícula no Registro de Imóveis, sua completa localização, logradouro, número, bairro, cidade, Estado e a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais, de feitos ajuizados e de ônus reais.

Algumas normas administrativas estaduais exigem que conste expressamente da escritura pública ou do compromisso particular de compra e venda a inexistência de ônus reais.[8] É preciso que o comprador confronte o que consta a esse respeito na certidão do imóvel e na escritura, pois, se houver divergência, o cartório de registro de imóveis deverá recusar o registro.

Nessa mesma medida, se da escritura constar a existência de atos ou fatos que não estão registrados ou averbados na matrícula, muito provavelmente o cartório imobiliário irá recusar seu registro. Exemplo: se na escritura existe a compra e venda de uma casa, mas no cartório imobiliário só existe a matrícula do terreno, sem a averbação da construção da casa, o oficial do cartório imobiliário poderá recusar o registro.

É importante notar que um título somente pode ser registrado se o imóvel estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, a teor do que dispõe o art. 195 da Lei no 6.015/73, que positiva o princípio da continuidade dos registros de imóveis. Assim, deverá o título de aquisição do vendedor estar devidamente registrado para que possa o comprador registrar o seu. O objetivo da adoção do princípio da continuidade é impedir que aquele que, perante o registro imobiliário, não é o proprietário, possa vender o imóvel. Há, porém, exceções ao princípio da continuidade (exemplo: usucapião).

De qualquer modo, é interessante notar que não é inédita a hipótese em que o cartório de registro de imóveis, por erro, registra um título sem observância do art. 195 da Lei no 6.015/73... Esse registro, embora viole o art. 195, será plenamente eficaz em razão do disposto no art. 252 da Lei no 6.015/73,[9] até que seja formalmente cancelado por meio de averbação (arts. 248, 249 e 250 da Lei no 6.015/73). Esse cancelamento deverá ocorrer, por ofensa ao princípio da continuidade, por ato de ofício do Oficial imobiliário que constatar o erro ou a pedido da parte interessada.[10]

Para poder ser registrada, a escritura pública deverá conter, além do nome completo do comprador, do vendedor e dos respectivos cônjuges, suas qualificações (endereço, nacionalidade, estado civil e regime de bens, profissão, número do registro geral da cédula de identidade, número de inscrição como contribuinte no Ministério da Fazenda e filiação).

Para lavrar a escritura pública, será necessário levar ao tabelião cópias das cédulas de identidade, do CPF e das certidões de casamento dos contraentes, além da certidão de propriedade do imóvel, expedida pelo Cartório competente, com menos de 30 (trinta) dias[11] entre o dia da expedição e o da lavratura.

Para o cálculo das taxas e emolumentos devidos ao tabelião como pagamento por suas atividades, será levado em conta o valor venal do imóvel. Assim, será necessário apresentar o documento enviado pela prefeitura referente ao IPTU.

Deverá constar da escritura pública o valor verdadeiro do negócio. Não deve o comprador (nem o vendedor) deixar-se seduzir pela ilícita possibilidade de fazer constar na escritura pública um preço inferior ao verdadeiro para fins de pagar menos ITBI (ver item 7.2) ou emolumentos, por várias razões, entre as quais destacamos: (1) constitui crime tipificado pelo art. 2o, I, da Lei no 8.137/90; (2) um vendedor de má-fé poderá alegar que o negócio foi viciado por lesão e pedir sua anulação ou a “complementação” do preço que constou na escritura e o valor de mercado do imóvel, de acordo com o art. 157 do novo Código Civil;[12] (3) na hipótese de imóvel locado, preenchidos os requisitos do art. 33 da Lei no 8.245/91, o locatário poderá tomar o imóvel para si, pagando menos do que ele realmente vale, ficando a aquisição por parte do comprador invalidada; (4) poderá ensejar pagamento de Imposto de Renda por ocasião da revenda do imóvel, incidente sobre a diferença entre o valor de compra e de revenda, conforme dispuser a legislação nesse momento; (5) poderá o baixo valor ser usado como elemento para demonstrar que houve conluio entre o vendedor e comprador nos casos de fraude contra credores e fraude à execução, conforme seções 3.3 e 3.4; (6) no caso de o vendedor ser uma pessoa jurídica incorretamente representada, poderá o verdadeiro representante alegar que a venda não foi válida a teor do art. 47 do novo Código Civil e devolver apenas o valor constante da escritura.

Caso não se tenha estabelecido entre as partes quem ficará responsável pelo pagamento das despesas da escritura, o art. 490 do novo Código Civil estabelece que elas ficarão a cargo do comprador.

Se o vendedor for uma empresa, por força do art. 47, I, da Lei no 8.212/91,[13] deverá ser apresentada a CND (Certidão Negativa de Débito).[14] Se o vendedor for uma pessoa física que tenha empregados, também deverá ser apresentada a CND, nos termos do que dispõe o art. 15, parágrafo único, da Lei no 8.212/91. No Capítulo 5, falaremos em detalhes dessas questões.

Deverão constar da escritura pública as assinaturas das partes, vale dizer, do(s) vendedor(es), comprador(es) e respectivos cônjuges, bem como do tabelião que a tiver lavrado.

Em seguida, o registro da escritura pública deve ser feito no cartório imobiliá­rio ao qual o imóvel está vinculado. Deverá, assim, ser levada a escritura pública original,[15] não servindo para registro fotocópia autenticada.

Por ocasião do registro dessa escritura no cartório imobiliário, novamente serão cobrados emolumentos e taxas com base no valor venal do imóvel, além do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis[16] (conhecido como “SISA”), caso ele não tenha sido pago por ocasião da lavratura da escritura.

Somente com o registro a propriedade do bem passa do vendedor para o comprador. A simples assinatura de um instrumento de contrato ou acordo verbal com o vendedor não é suficiente para que o comprador se torne proprietário, nos termos do art. 1.245 do novo Código Civil.

Assim, se o comprador não registra a escritura pública, exatamente pelo fato de o vendedor continuar a ser o proprietário, seus credores poderão pedir que seja o imóvel penhorado e leiloado para pagamento das dívidas. Além disso, poderá o vendedor, que é ainda o proprietário, vender novamente o bem para outra pessoa, outorgando a ela outra escritura de compra e venda.[17] Sem prejuízo dessas afirmações, vide seção 3.14, na qual são expostas possíveis defesas do comprador.

Se o imóvel for rural, deverá ser apresentada certidão negativa do ITR – Imposto Territorial Rural – dos últimos cinco anos (art. 21 da Lei no 9.393/96), bem como do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (art. 22 da Lei 4.947/66), referente ao Cadastro de Imóveis Rurais (Lei no 5.868/72), para que possa ser a escritura registrada.[18] Vide seções 1.11 e 7.6.

Como vimos, o registro do título no cartório imobiliário é ato, portanto, constitutivo[19] do direito de propriedade.

Mesmo nos casos de sucessão, usucapião, acessão, bem como desapropriação, em que a propriedade decorre de ato diverso do registro (sentença, óbito, posse prolongada), o registro é indispensável, porque ele representa a proteção contra atos de alienação, por terceiros de má-fé. Será sempre o registro que dará a segurança.

Bastante comum é a crença de pessoas que pensam ser “proprietárias” de um imóvel apenas porque pagaram ao proprietário determinada quantia e dele receberam algum tipo de recibo ou contrato. Na verdade, essas pessoas possuem um direito (obrigacional) contra o proprietário, pois pagaram o preço, mas não possuem um direito de propriedade sobre o imóvel.

Daí o famoso brocardo: quem não registra não é dono.

Portanto, proprietário do imóvel é aquele que registra seu título. Se o comprador pagar o preço, mas não registrar seu título, não será proprietário até que o faça.

Por essa razão, uma vez que o comprador esteja de posse de título apto a ser registrado, aconselha-se a fazê-lo imediatamente.

Muitos tabeliães providenciam o registro do título para o comprador. Verifique se esse serviço é feito pelo cartório em que você lavrar a escritura. O usual, nesses casos, é que o tabelião encaminhe posteriormente ao comprador o título registrado, com uma certidão do imóvel com esse registro. Caso o comprador não receba a certidão, deve verificar se o registro ocorreu, sob pena de não adquirir a propriedade do imóvel.

Por fim, a compra de um bem imóvel pode ser ad corpus ou ad mensuram. No primeiro caso (ad corpus), o comprador terá direito de receber um imóvel determinado, com área (metragem) apenas enunciativa. No segundo caso (ad mensuram), o comprador também terá direito a um imóvel determinado, com a diferença que a área especificada é essencial ao negócio jurídico. Na prática, caso se verifique que o imóvel tem área inferior à mencionada no título, na aquisição ad corpus o comprador não terá direito à rescisão, complemento de área, abatimento do preço ou indenização, direitos que existirão nas aquisições ad mensuram. A questão está regida pelo art. 500 do novo Código Civil.[20]

Nem sempre é óbvio identificar se a compra foi feita ad corpus ou ad mensuram. Pode-se partir da idéia que as aquisições são feitas ad corpus, salvo se existir menção contratual ou algum elemento a explicitar ou indicar o contrário (ex. aquisição de xis hectares de terra a preço determinado, especialmente se decorrente de desmembramento),[21] não apenas em razão do § 3º do art. 500 do novo Código Civil e de nosso sistema contemplar a especificação de qualquer imóvel a ser adquirido (Lei nº 7.433/75), mas também porque se presume que o comprador verificou fisicamente o imóvel que comprou.[22] Além disso, o ônus da prova é de quem alega, no caso, o comprador que pleiteia algum dos direitos mencionados.[23] Mas também pode-se defender a tese oposta, inclusive com base em precedentes judiciais, que existem nos mais variados sentidos.[24] Na hipótese de aquisição de coisa futura (ex. aquisição de imóvel na planta) é fácil sustentar que como a verificação física do imóvel é impossível, a sua área privativa, descrita no contrato ou no memorial de incorporação, é essencial ao negócio, razão pela qual somente pode ser ad mensuram. Vide, a esse respeito, as seções 9.4 e 9.11. Para evitar possíveis discussões, pode ser interessante que o comprador proceda à medição do imóvel a ser adquirido. De todo modo, é vantajoso para o comprador explicitar no título que o negócio é feito ad mensuram.

 



Volta à página inicial do "Espaço Jurídico"




[1] O art. 168 da Lei no 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) dispôs do seguinte modo: “Art. 168. Na designação genérica de registro, consideram-se englobadas a inscrição e a transcrição a que se referem as leis civis.” O antigo Código Civil falava em transcrição.

A despeito de até hoje algumas pessoas ainda utilizarem o vocábulo transcrição em vez de registro, tendo em vista a lei atual que cuida da matéria, será o termo registro utilizado no curso desta obra, exceção feita, evidentemente, às citações de autores, de leis e julgados que usaram transcrição.

[2] Enunciado nº 289, aprovado na IV Jornada de Direito Civil, realizada pelo Conselho da Justiça Federal nos dias 25 a 27-10-2006 (válido como doutrina): “Art. 108: O valor de 30 salários mínimos constante no art. 108 do Código Civil brasileiro, em referência à forma pública ou particular dos negócios jurídicos que envolvam bens imóveis, é o atribuído pelas partes contratantes, e não qualquer outro valor arbitrado pela Administração Pública com finalidade tributária”.

[3] “Registro de imóveis. Dúvida julgada procedente. Registro de compromisso de compra e venda. Interpretação restritiva do § 6o do artigo 26 da Lei no 6.766/79. Dispensa de escritura pública que somente alcança loteamentos populares. Registro inviável. Recurso improvido” (CSM-SP, Apelação Cível no 201-6/0, Rel. Des. José Mário Antonio Cardinale, j. em 8-6-2004, DOE de 13-10-2004).

[4] “Art. 45. O registro e a averbação referentes à aquisição de imóvel por meio do Sistema de Consórcios serão considerados, para efeito de cálculo de taxas, emolumentos e custas, como um único ato. Parágrafo único. O contrato de compra e venda de imóvel por meio do Sistema de Consórcios poderá ser celebrado por instrumento particular”

[5] “Art. 12. O contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão, poderá ter como referência bem móvel, imóvel ou serviço de qualquer natureza. Parágrafo único. O contrato de grupo para a aquisição de bem imóvel poderá estabelecer a aquisição de imóvel em empreendimento imobiliário.”

[6] “Art. 14. No contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão, devem estar previstas, de forma clara, as garantias que serão exigidas do consorciado para utilizar o crédito. (...)”

“Art. 22. A contemplação é a atribuição ao consorciado do crédito para a aquisição de bem ou serviço bem como para a restituição das parcelas pagas, no caso dos consorciados excluídos, nos termos do art. 30. (...) § 3º O contemplado poderá destinar o crédito para a quitação total de financiamento de sua titularidade, sujeita à prévia anuência da administradora e ao atendimento de condições estabelecidas no contrato de consórcio de participação em grupo.”

“Art. 24. O crédito a que faz jus o consorciado contemplado será o valor equivalente ao do bem ou serviço indicado no contrato, vigente na data da assembléia geral ordinária de contemplação.”

[7] De acordo com o item 1.2.16.8 da Instrução Normativa DNRC no 98, de 23-12-2003, aplicável às sociedades limitadas, o contrato social ou sua alteração deverá conter os seguintes dados do imóvel: descrição, identificação, área, dados relativos à sua titulação e número da matrícula.

[8] Exemplos: São Paulo: NSCGJSP, Cap.15, Item 16, d: “As escrituras relativas a imóveis e direitos a eles relativos devem conter (...) declaração de que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, judiciais ou extrajudiciais, e sob pena de responsabilidade civil e penal sobre a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo.”

Distrito Federal: Provimento Geral da Corregedoria, art. 233: “Depois de conferidos os elementos que constem de documentos, serão consignados nas escrituras: (...) IV – indicação da natureza do negócio jurídico e do seu objeto e, especialmente no caso de imóveis: (...) c) Declaração de que o imóvel se encontra livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, judiciais ou extrajudiciais e, caso contrário, especificá-los.”

[9] Diz a Lei de Registros Públicos: “Art. 252. O registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.”

[10] “Registros públicos. Ação anulatória de registro imobiliário. Prescrição. 1. As nulidades de pleno direito invalidam o registro (Lei no 6.015/73, art. 214). Princípio da continuidade. 2. Segundo boa parte da doutrina, a nulidade, além de insanável, é imprescritível. Conforme precedente da 3a Turma do STJ, ‘Resultando provado que a escritura de compra e venda foi forjada, o ato é tido como nulo e não convalesce pela prescrição’ (REsp-12.511, DJ de 4-11-91)” (STJ, TERCEIRA TURMA, REsp no 89768/RS, DJ de 21-06-1999, Rel. Min. NILSON NAVES, j. em 04-03-1999).

“Ementa: 1. Não é cabível o registro de citação em ação real ou pessoal reipersecutória quando os réus não são os titulares de domínio. Há infringência ao princípio de continuidade. 2. O registro deferido em infringência ao princípio de continuidade deve ser cancelado administrativamente” (Recurso CG no 196/89, j. em 3-1-1990. ONEI RAPHAEL – Corregedor Geral da Justiça/SP).

“Ao ser introduzido no nosso registro, o princípio da continuidade foi cercado de cuidados especiais, traduzidos tanto na obrigatoriedade da menção do título anterior nos títulos novos como na predisposição de atos judiciais para sua observância. (...) A par disso, o seu cumprimento foi prestigiado com toda força pelos tribunais, depois de vencidas as vacilações iniciais de alguns deles. O Supremo Tribunal Federal acabou também apoiando o princípio da continuidade com o máximo rigor, quando decidiu ser inválido o registro de uma carta de adjudicação sem o prévio registro do título anterior, aquele e este passados na vigência do Código Civil” (CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997. p. 261).

[11] Com relação ao momento da expedição da Certidão, ver a seção 1.7, A hipótese na qual ocorre a “dupla venda”.

[12] Enunciado nº 291, aprovado na IV Jornada de Direito Civil, realizada pelo Conselho da Justiça Federal nos dias 25 a 27-10-2006 (válido como doutrina): “Art. 157: Nas hipóteses de lesão previstas no art. 157 do Código Civil, pode o lesionado optar por não pleitear a anulação do negócio jurídico, deduzindo, desde logo, pretensão com vista à revisão judicial do negócio por meio da redução do proveito do lesionador ou do complemento do preço”.

[13] Ver seção 5.3.

[14] Ver, no Capítulo 3, seção 3.12, Como verificar a situação do vendedor: solicitar as certidões pessoais.

[15] Nesse sentido: “As escrituras públicas, os escritos particulares autorizados por lei e os demais atos não podem ser apresentados por cópias reprográficas, ainda que autenticadas ou assinadas por Tabelião ou Oficial, de conformidade com o art. 221 da Lei de Registros Públicos” (TJSP, Conselho Superior da Magistratura, Apelação Cível 10.483-0/1, j. 10-10-89, Revista de Direito Imobiliário, no 27, p. 144).

[16] Ver o Capítulo 7, Tributos a pagar.

[17]Essa hipótese é tratada neste Capítulo, na seção 1.7, A hipótese na qual ocorre a “dupla venda”.

[18] Nesse sentido: “Registro de Imóveis – Dúvida – Necessidade de apresentação de certificado de cadastro de imóvel rural, dada esta natureza do bem – Qualificação negativa mantida. (...) O caso, pois, é negar-se provimento ao recurso, embora comprovado o pagamento do imposto territorial, mantendo-se a qualificação negativa feita pelo Oficial, dada a necessária apresentação do certificado de cadastro de imóvel rural. O registro é uno e a dúvida abrange mais de um fundamento. Ainda que comprove o apresentador do título estar satisfeita uma das exigências, remanesce a outra que impede seu registro” (CSMSP, Ap. Cível no 24.587-0/3, Rel. Antônio Carlos Alves Braga, j. em 30-10-95).

[19] Constitutivos são os atos que modificam, criam ou extinguem direitos. No caso em tela, o direito de propriedade constitui-se com o próprio ato de registro do título no cartório imobiliário, ou seja, o registro é o ato que produz a transferência da propriedade do vendedor para o comprador.

[20]Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. § 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. § 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. § 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

[21]APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. VENDA AD MENSURAM. PROVA. VALOR PAGO A MAIOR. DIFERENÇA DEVIDA. (...) Na venda ad corpus, a aquisição do bem refere-se a um todo, sendo a metragem ou área elemento meramente acidental. Se o comprador adquire determinada área, parte de um imóvel rural, e no contrato existem cláusulas especificando a extensão da área vendida, bem como o preço por alqueire, a venda é ad mensuram. O comprador deve ser indenizado pela diferença a menor encontrada na área do imóvel rural adquirida ad mensuram.” (TJMG, Décima Sétima Câmara Cível, Apelação Cível nº 503.654-0, Rel. Des. MÁRCIA DE PAOLI BALBINO, j. em 19/5/2005, DJ de 9/6/2005)

[22] “apelação cível. compra e venda de área de terras. ad corpus OU AD MENSURAM. A simples referência contratual à área superficial do imóvel transacionado não conduz à conclusão de que a venda se deu ad mensuram. É preciso investigar acerca da real intenção das partes e, considerando que sequer foi estipulado o preço do hectare, a prova carreada aos autos força levar à conclusão de que foram as características particulares daquele bem que motivaram a celebração da avença. Assim, evidente que se está diante de compra e venda ad corpus.” (TJRS, Décima Sétima Câmara Cível, Apelação Cível n° 70017299603, Rel. Des. Alzir Felippe Schmitz, j. em 23/08/2007, DJ 3/9/2007)

Evidencia ser ‘ad corpus’ a aquisição de propriedade rural em que apenas se menciona a medida da área total em questão como mera caracterização, sendo de ser considerada como área adquirida aquela constante das confrontações devidamente descritas no documento respectivo, mormente se não se menciona o seu preço por medida de extensão.” (TJMG, 16ª CÂMARA CÍVEL, Apelação Cível n° 1.0701.01.009912-8/001, Rel. Des. OTÁVIO PORTES, j. em 28/2/2007, DJ 30/3/2007)

A venda se diz ad corpus quando a preocupação das partes é vender e comprar coisa certa e discriminada, na forma que existe objetivamente, sem que a circunstância de ter uma ou outra extensão constitua motivo de maior relevo na formação do consentimento. Nesses negócios entende-se que a referência à medida é meramente enunciativa, tendo por finalidade, apenas, melhor caracterizar a coisa. Por essa razão, na venda ad corpus não se defere, ao comprador que verificou não ter o imóvel comprado a medida constante da escritura, qualquer ação contra o vendedor.” (TJDF, Terceira Turma Cível, Apelação Cível nº 2002.01.1.106930-3, Rel. Des. LÉCIO RESENDE, j. em 7-11-2005, DJ 2-3-2006)

[23] AÇÃO DE RESSARCIMENTO - VENDA AD MENSURAM - CONSTITUIÇÃO DA PROVA - ÔNUS DO AUTOR - AUSÊNCIA - IMPROCEDÊNCIA. (...) O autor, não comprovando tenha, a compra de terreno rural sido ad mensuram, improcede o pedido de ressarcimento, pela diferença de área encontrada.” (TJMG, 16ª CÂMARA CÍVEL, Apelação Cível nº 1.0261.05.032743-4/001, Rel. Des. JOSÉ AMANCIO, j. em 22/08/2007, DJ 6/9/2007)

[24] “AÇÃO EX EMPTO - VENDA AD MENSURAM - ART. 1.136 CC - DIFERENÇA DE ÁREA SUPERIOR A 1/20 DA DIMENSÃO DO IMÓVEL - DENUNCIAÇÃO À LIDE - APELAÇÃO DESPROVIDA. Aplicação da forma de venda ad mensuram. Escritura que, embora defina o imóvel vendido como certo, dispõe sobre sua medição, verificando-se uma diferença superior a 1/20 da extensão total. Direito, in casu, à complementação da área, ou ao abatimento proporcional do preço, a ser satisfeito pelo vendedor, e regressivamente, pelo alienante originário, denunciado à lide.” (TJSC, Primeira Câmara Civil, Apelação Cível nº 88.090912-5, Rel. Des. Wilson Augusto do Nascimento, j. em 20/08/2002)