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3.6 O vendedor é sócio, gerente, diretor ou administrador de sociedade

Hipótese que merece menção é a situação em que o vendedor é sócio, gerente, diretor ou administrador de sociedade em má situação econômica. O vendedor pode ser solvente, provido de bens, sem dívida alguma, mas a empresa pode possuir imensas dívidas, cujo patrimônio não seja suficiente para pagá-las.

Ocorre que essas pessoas podem ser compelidas a responder por débitos da sociedade em certas hipóteses. Isso poderá afetar a venda do imóvel, pois pode configurar fraude contra credores ou fraude à execução (vide seções 3.2., 3.3 e 3.4).

Vejamos, assim, sem ter a pretensão de esgotar a matéria, as principais hipóteses nas quais essa responsabilidade ocorre:

1. Caso o Contrato Social assim disponha, os sócios responderão ilimitadamente pelas dívidas da sociedade.

Essa hipótese é raríssima na prática, uma vez que a maioria das sociedades é constituída sob forma de Sociedade Anônima (S.A.) ou Sociedade por Quotas de Responsabilidade Limitada (LTDA.). Tanto nas empresas “S.A.” como nas “LTDA.” a regra é pela irresponsabilidade dos sócios em face das dívidas da sociedade.

2. Os sócios de uma sociedade limitada deliberam de forma contrária à lei ou ao contrato social (art. 1.080 do novo Código Civil).

3. Na hipótese, bastante comum, de dívidas perante a Seguridade Social, nos termos do que prescreve o art. 13 da Lei no 8.620/93,[1] O texto da Lei fala por si.

4. Na hipótese de desconsideração da personalidade jurídica da sociedade.

Pela teoria da desconsideração da personalidade jurídica, que foi positivada em recentes leis, inclusive no novo Código Civil (art. 50), os bens dos sócios ou administradores respondem pelas obrigações da sociedade, em certos casos. Recentemente, tem se admitido que até mesmo dirigente de associações ou de outras entidades sem fins lucrativos possam responder por dívidas da pessoa jurídica.[2] A teoria da desconsideração da personalidade jurídica surgiu para coibir a utilização da sociedade como forma de fraudar credores ou fraudar a lei. Antes do surgimento dessa teoria, bastava alguém contrair imensas dívidas em benefício próprio, mas em nome da sociedade, o que mantinha seus bens pessoais a salvo dos credores da sociedade, pois esta não era proprietária de nada.

Com a desconsideração da personalidade jurídica é possível ao credor da sociedade sem patrimônio buscar bens dos sócios para garantia da execução. Em razão dos vários abusos que foram cometidos, a responsabilidade dos sócios pelos débitos da empresa vem tendo cada vez mais guarida nos tribunais.[3]

Assim, embora formalmente a sociedade continue existindo, com os direitos e obrigações decorrentes de sua condição de “pessoa jurídica”, o juiz irá desconsiderar sua personalidade, determinando que os bens dos sócios respondam pelas obrigações da sociedade.[4]

Portanto, caso existam indícios de ter o sócio propositadamente desfalcado a sociedade para lesar os credores, estes podem pleitear que seja desconsiderada a personalidade jurídica da sociedade, para atingir os bens dos sócios. Assim, um bem particular de sócio da sociedade, vendido nessas condições, poderá ser visto pelo Judiciário como alienado em fraude à execução.[5]

5. A dívida é de origem trabalhista. Essa hipótese é controvertida, mas, em vários casos concretos, sócios de empresa foram acionados e tiveram que pagar, mesmo inexistindo qualquer tipo de fraude.[6]

6. O capital social não foi totalmente integralizado.

7. Extinção irregular da sociedade.[7]

8. Os sócios, que efetivamente detenham poderes de administração, ou os gerentes ou diretores praticam atos com excesso de poder ou infração de lei, contrato social ou estatutos (art. 135 do Código Tributário Nacional).

Como podemos ver, são muitas as hipóteses em que os sócios, administradores, gerentes, diretores, poderão ficar em situação de insolvência em razão de dívidas de uma pessoa jurídica. Assim, caso o vendedor seja alguma dessas pessoas, será necessário verificar também a situação financeira da empresa.

Por tal razão, a situação financeira da sociedade, da qual o sócio participe, deve ser minuciosamente verificada, nos termos do Capítulo 5.

Sem prejuízo de tudo disso, vide seção 3.14 para os necessários temperamentos ao rigor dessas hipóteses elencadas.

Observemos que, em algumas das hipóteses descritas, os sócios não constam da petição inicial da ação ajuizada contra a empresa. Assim, quando o comprador solicitar as certidões do distribuidor do foro cível ou da Justiça Federal, em nome do vendedor sócio da empresa poderá nada encontrar. Por tal razão, é preciso solicitar certidões também em nome da empresa.

É curioso: a maioria das pessoas costuma tirar as certidões dos sócios nas hipóteses em que a vendedora é a pessoa jurídica (o que deve ser feito), mas não da empresa, quando o vendedor é o sócio. Isso é um grande equívoco, pois as hipóteses em que por força de dívidas da empresa são atingidos os bens de sócios são muito mais freqüentes do que as hipóteses nas quais o bem da empresa responde por dívida do sócio.

Lamentavelmente, as Juntas Comerciais de vários Estados não informam se determinada pessoa é sócia (ou gerente, diretor, administrador etc.) de alguma(s) empresa(s). É possível saber, mediante pedido de certidão simplificada, quem são os sócios de uma sociedade empresária, mas não o oposto. Esse problema adicional terá de ser resolvido por outro meio, que não a simples solicitação de certidão no órgão competente.

Uma possível solução consistiria na verificação da declaração do Imposto de Renda do vendedor. Contudo, a declaração do IR é documento sigiloso e, além disso, as quotas ou ações da sociedade podem estar omitidas na declaração.

Pode-se pedir que o vendedor apresente sua declaração de Imposto de Renda ou outro documento hábil para verificar se ele é sócio (ou gerente, diretor, administrador etc.) de alguma empresa, procurando verificar se o documento apresentado é verdadeiro. Contudo, ele pode afirmar que não é sócio e voltamos ao problema inicial.

De qualquer modo, há de se buscar um meio de obter essa relevante informação.

Finalmente, ainda que não seja possível saber se o vendedor é ou não sócio de alguma empresa, caso o vendedor seja proprietário de outros bens, os credores deverão ter seus créditos satisfeitos pela penhora e alienação em praça dos outros bens, que o vendedor não tiver alienado. E então a situação do comprador é um pouco mais tranqüila.

Como se pode ver, é aspecto favorável ser o vendedor proprietário de vários imóveis, embora isso não seja, por si só, suficiente para se garantir que não haverá problemas na aquisição.[8]

Além dos casos de eventual insolvência do vendedor em razão de dívidas da pessoa jurídica, que demandam cautela do comprador, há uma hipótese em que a lei prevê a indisponibilidade dos bens da pessoa física: se o vendedor for administrador de instituição financeira, deve-se verificar se ela está sob intervenção, liquidação extrajudicial ou processo de falência, pois os bens de pessoa que seja ou tenha sido administrador (ou, em certos casos muito específicos, gerente, membro de conselho fiscal ou até mesmo funcionário com algum poder decisório) ficam indisponíveis até que se apure a sua responsabilidade, nos termos e limites do art. 36 da Lei no 6.024, de 13-3-1974. Essa indisponibilidade deve ser comunicada ao cartório imobiliário, a teor do art. 38.[9] Assim, teoricamente, deve existir registro nesse livro da indisponibilidade do imóvel, mas isso dependerá, evidentemente, de ter havido a comunicação da intervenção, liquidação ou falência da instituição financeira ao cartório imobiliário no qual o administrador tenha o imóvel registrado, o que pode inocorrer, até mesmo por falta de informação por parte do interventor, liquidante ou escrivão. Para piorar a situação do comprador de boa-fé, teoricamente é “possível” a lavratura de escritura pública de compra e venda de imóvel indisponível, pois o parágrafo único do art. 38 da Lei no 6.024/74 não veda ou impede a lavratura da escritura, mas apenas o seu registro. Em alguns Estados (ex. São Paulo), a Corregedoria Geral de Justiça estabelece que o cartório imobiliário deve manter um livro especial para o registro das indisponibilidades previstas na Lei no 6.024/74.[10] A despeito disso, deve a indisponibilidade ser averbada na matrícula do imóvel (art. 247 da Lei de Registros Públicos).[11]

Paralelamente, a nova Lei de Falências (Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005) prevê no art. 82, § 2o que o juiz da falência poderá, até julgamento final de ação para apuração de responsabilidade, ordenar a indisponibilidade de bens particulares dos administradores, dos sócios e dos controladores da sociedade falida, em quantidade compatível com o dano provocado. Infelizmente não há, nessa Lei, previsão expressa de que deve haver comunicação ao cartório imobiliário.

Na prática, não há garantia de que as averbações de indisponibilidades serão feitas. Portanto, deve o comprador checar se o vendedor não é administrador (ou mesmo gerente, conselheiro etc) de instituição financeira em situação financeira delicada ou administrador, sócio ou controlador de sociedade falida.