Bruno Mattos e Silva


COMPRA DE IMÓVEIS

ASPECTOS JURÍDICOS, CAUTELAS DEVIDAS, ANÁLISE DE RISCOS


Editora Atlas



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1.1 A matrícula do imóvel


A matrícula é uma folha de papel, em um livro ou uma ficha, que tem um número e só se refere a apenas um imóvel em particular. Na mesma medida, o imóvel possui uma só matrícula. Por isso, a matrícula é a “carteira de identidade do imóvel”, uma vez que a matrícula identifica o imóvel.

Nessa folha, estará contada toda a história do imóvel, através dos sucessivos registros e averbações. Assim, será possível saber quem foram os proprietários do imóvel, quantas vezes o imóvel foi hipotecado etc.

Essa é, sem dúvida alguma, a grande vantagem do sistema atual em relação ao sistema anterior: todos os registros relativos ao imóvel estão em um único documento, que é a folha de matrícula. A consulta é mais fácil e o registro é mais seguro.

Assim, toda matrícula terá um número e irá começar com uma descrição do imóvel. Exemplo:

“UM TERRENO, sem benfeitorias, situado na Rua das Palmeiras no 225, antigamente chamada de Rua do Cemitério, medindo 25 metros de frente. (...)”

Na matrícula, deverá constar o nome de quem era o proprietário, quando a matrícula foi aberta.

Se existir uma construção no terreno, poderá essa construção estar descrita no início da matrícula ou existir uma averbação dessa construção em algum registro posterior dessa mesma matrícula. Veremos a questão da averbação da construção no Capítulo 2, na seção 2.30.

Com a leitura dos registros, que se seguirão à descrição do imóvel, será possível saber se o proprietário, que consta da descrição ou do início da matrícula, continua figurando como proprietário do imóvel.

Caso tenha ocorrido uma venda e o comprador tenha registrado sua escritura no Cartório de Registro de Imóveis, deverá constar da matrícula, abaixo da descrição do imóvel, um registro dessa compra. Irão constar “R1”, “R2”, na seqüência cronológica dos registros efetuados.

Partindo, porém, dessa premissa simples (venda de imóvel e registro da venda no Cartório), podem surgir diversos problemas, que são o tema deste livro. Teoricamente, somente deve existir uma matrícula para cada imóvel. Mas há casos específicos em que algo que as pessoas identificam como um imóvel, na verdade, sob o aspecto jurídico, são dois (ou mais) imóveis. Imagine-se um sítio qualquer, devidamente murado ou com cercas delimitando toda sua extensão. É razoável pensar que para esse sítio há apenas uma matrícula. Mas pode existir mais de uma matrícula para esse sítio, abrangendo cada matrícula um pedaço do sítio. Embora isso seja invisível aos olhos das pessoas, a existência de uma matrícula para cada pedaço do sítio faz com que, juridicamente, exista mais de um imóvel. Em sentido oposto, pode existir, juridicamente, um imóvel, com uma única matrícula, mas que se encontra dividido ou parcelado entre várias pessoas. É o que veremos nas seções 1.10 e 11.6.

Além disso, podem existir erros de técnica registral cometidos pelo cartório imobiliário ou por outros profissionais envolvidos com os negócios imobiliários. Exemplos: matrícula aberta para parte ideal de imóvel, registros de imóveis com áreas sobrepostas, registro efetuado em matrícula que deveria ter sido encerrada em razão de unificação com outra matrícula, terreno da União registrado como propriedade particular etc

A matrícula é o cerne do registro imobiliário e, portanto, da propriedade imóvel e da sua segurança jurídica.

Continua...




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